Qué es una proforma inmobiliaria (y por qué la mayoría está mal hecha)
Una proforma no es un Excel con números optimistas. Es el modelo que decide si un proyecto se construye o se cancela. Así debería hacerse.
La proforma inmobiliaria es el documento que responde una sola pregunta: ¿este proyecto vale la pena? Reúne el terreno, la normatividad, el mercado, los costos y el financiamiento en un modelo que termina en un veredicto de inversión.
El problema es que la mayoría se arma en una hoja de cálculo heredada, con supuestos que nadie revisa y números que se acomodan para que el proyecto «dé». Eso no es analizar: es justificar una decisión ya tomada.
Las partes de una proforma seria
- Terreno: ubicación, viabilidad y valor residual del suelo — cuánto vale realmente, no lo que pide el vendedor.
- Zonificación: COS/CUS y envolvente máxima construible según la normatividad local.
- Mercado: precio/m² objetivo, absorción y producto óptimo para la zona.
- Costos: presupuesto paramétrico por partidas, no un «costo/m²» sacado de la memoria.
- Financiero y ROI: flujo de caja, TIR, VAN y punto de equilibrio.
- Riesgos: qué puede salir mal y con qué probabilidad, hasta el GO/NO-GO final.
El error de fondo
Una proforma optimista no te protege de un mal proyecto: te lo esconde.
Cada número debería ser trazable a su origen — boleta predial, plan de desarrollo urbano, comparables de mercado — y cada fórmula visible y editable. Esa transparencia es justo lo que construimos en creaConstruye: cálculos que muestran de dónde sale cada cifra y un análisis de IA que es honesto cuando el proyecto no cierra.
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