COS y CUS: cómo se calcula la envolvente construible
Dos coeficientes deciden cuánto puedes construir en un terreno. Entenderlos es la diferencia entre un proyecto viable y una multa.
Antes de pensar en cuántos departamentos caben, hay dos números que lo deciden todo: el COS y el CUS. Salen de la normatividad de uso de suelo y definen la envolvente máxima que la autoridad te permite construir.
COS — Coeficiente de Ocupación del Suelo
Indica qué porción del terreno puedes ocupar en planta baja. Un COS de 0.6 significa que el 60% de la superficie puede tener construcción; el resto debe quedar libre.
CUS — Coeficiente de Utilización del Suelo
Indica cuántas veces la superficie del terreno puedes construir en total, sumando todos los niveles.
Las fórmulas
Desplante (planta baja) = COS × superficie del terreno m² construibles totales = CUS × superficie del terreno Niveles aproximados ≈ CUS ÷ COS
Ejemplo: un terreno de 520 m² con COS 0.6 y CUS 3.0 permite un desplante de 312 m², hasta 1,560 m² construibles y alrededor de 5 niveles.
El detalle que cambia todo: la jurisdicción
El COS y el CUS no se calculan igual en todos lados. En la CDMX vienen del CUZUS y SEDUVI; en el Estado de México, de los planes municipales y la SEDUI. Mismo cálculo, distinta autoridad y distinto documento — por eso la herramienta de Terreno en creaConstruye se adapta a la entidad que elijas.
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